Kajian Empiris, PPJB Batal Demi Hukum Karena Adanya Perbuatan Melawan Hukum

Rabu, 26 Oktober 2016 | 18:00 WIB.

Karya Ilmiah:

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) OBJEK TANAH BLOK BUNGUR DUA-CIBINGBIN BATAL DEMI HUKUM KARENA ADANYA UNSUR PERBUATAN MELAWAN HUKUM

Oleh: SAPRUDIN M.S.

(Aktivis Masyarakat dan Pemerhati Konflik Pertanahan Desa Cibingbin)

ABSTRAK:

Di dalam transaksi jual beli objek tanah, timbul hubungan antara pihak penjual yang selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA dengan pihak pembeli yang selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA. Untuk memberikan perlindungan kepemilikan bagi kedua belah pihak maka dibuatlah suatu perjanjian yang dikenal dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Perjanjian pengikatan jual beli ini penting karana menyangkut bukti autentik kepemilikan tanah. Bukti autentik ini merupakan bukti sah tentang kepemilikan tanah.  

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan Akta Jual Beli (AJB) resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB.

Dengan adanya  perjanjian pengikatan jual beli ini orang tidak akan dapat mempermasalahkan kepemilikan tanah tersebut. Namun dalam kenyataannya ada salah satu permasalahan yang pernah terjadi yaitu mengenai pihak penjual melakukan perjanjian pengikatan  jual beli kepada pihak lain dengan objek tanah yang sama dengan objek tanah yang merupakan hak milik warga masyarakat Desa Cibingbin. Dengan adanya permasalahan tersebut, maka dalam hal ini penulis hendak membahas mengenai alasan-alasan batalnya perjanjian pengikatan  jual beli dan akta kuasa menjual yang dilakukan oleh Agung Basuni serta akibat hukum yang timbul dari pelaksanaan pengikatan perjanjian jual beli pada pihak pembeli objek tanah Blok Bungur Dua, Desa Cibingbin Kecamatan Cibaliung, Kabupaten Pandeglang.

Metode penelitian yang digunakan dalam tulisan ini adalah penelitian hukum empiris, yaitu hukum dikomposisikan sebagai suatu gejala empiris yang dapat diamati di dalam kehidupan nyata. Pengikatan perjanjian jual beli antara pihak Agung Basuni (Penjual) dengan pihak Nurlaela Binti Achmad Jumadi (Pembeli) dapat dibatalkan oleh karena pihak Agung Basuni telah menjual objek tanah hak milik warga masyarakat Desa Cibingbin. Hal itu merupakan suatu perbuatan melawan hukum (melanggar hak orang lain). Dengan demikian pengikatan perjanjian jual beli atas objek-objek tanah sertifikat hak milik atas nama warga masyarakat Desa Cibingbin, Blok Bungur Dua-Cibingbin tersebut adalah tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat. Akibat hukum dari batalnya pengikatan perjanjian jual beli tanah objek Blok Bungur Dua-Cibingbin yaitu harus adanya ganti rugi materiil dan immatriil.

I. PENDAHULUAN

I.1. LATAR BELAKANG MASALAH

    Agung Basuni pengusaha swasta asal Kota Tangerang, Banten (pihak 1/penjual) melakukan Pengikatan Perjanjian Jual Beli dengan Nurlaela Binti Achmad Jumadi pengusaha swasta asal Pondok Gede, Kota Bekasi (pihak 2/pembeli). Objek tanah jual beli di Blok Bungur Dua, Desa Cibingbin, Kecamatan Cibaliung, Kabupaten Pandeglang, Banten. Sedangkan objek tanah di Blok Bungur Dua-Cibingbin adalah tanah hak milik warga masyarakat setempat yang tidak pernah dijual belikan oleh pemiliknya masing-masing dan penguasaan objek tanah serta pembayaran pajaknya juga selalu dibayar oleh warga. 

      Dasar kepemilikan hak atas tanah warga masyarakat dibuktikan dengan adanya serifikat hak milik (SHM) atas nama masing-masing. Sertifikat hak milik atas tanah warga masyarakat Desa Cibingbin tersebut telah hilang karena sesuatu sebab modus penipuan yang dilakukan oleh Haji Bai Idrus, oknum Kepala Desa Cibingbin tahun 1986. 

      Bulan Desember 2014 Nurlaela Binti Achmad Jumadi meneguhkan pengakuannya bahwa punya hak atas tanah-tanah milik warga masyarakat Desa Cibingbin yang luas keseluruhannya kurang lebih 93 hekto are dan sertifikat asli atas nama masing-masing milik warga masyarakat Desa Cibingbin yang jumlahnya sebanyak 56 buku tanah (SHM) ada dalam penguasaan pihaknya. Bersamaan dengan waktu itu juga masyarakat langsung melakukan perlawanan dan membantah terhadap pengakuan hak atas tanah mereka oleh pihak lain (Nurlaela Binti Achmad Jumadi). 

      Sejak bulan Desember 2014 mulai terjadi sengketa pertanahan di Desa Cibingbin antara warga masyarakat sebagai pemilik sah atas tanah di Blok Bungur Dua dengan pihak pengusaha yang mengaku punya hak atas tanah warga masyarakat Desa Cibingbin dengan mendasarkan pengakuan alas haknya pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan pihak lain, yaitu Agung Basuni.

I.2. TUJUAN

1.2.1. Tujuan kajian ini untuk mengetahui kedudukan hukum dari Perjanjian   Pengikatan  Jual Beli (PPJB) yang diakukan antara Agung Basuni dengan Nurlaela Binti Achmad Jumadi pada objek tanah Blok Bungur Dua Desa Cibingbin Kecamatan Cibaliung Kabupaten Pandeglang jika ada unsur perbuatan melawan hukum.

1.2.2. Untuk mengetahui akibat hukum dari batalnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli objek tanah Blok Bungur Dua Desa Cibingbin Kecamatan Cibaliung Kabupaten Pandeglang.

I.3. RUMUSAN MASALAH DAN PEMBATASAN MASALAH 

I.3.1. Rumusan Masalah:

1.3.1.1. Bagaimanakah kedudukan hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang telah dilakukan antara Agung Basuni dengan Nurlaela Binti Achmad Jumadi pada objek tanah Blok Bungur Dua Desa Cibingbin Kecamatan Cibaliung Kabupaten Pandeglang jika di dalamnya terdapat unsur perbuatan melawan hukum oleh salah satu pihak atau oleh kedua belah pihak? 

1.3.1.2. Bagaimanakah akibat hukum dari batalnya Perjanjian Pengikata Jual Beli yang telah dilakukan antara Agung Basuni dengan Nurlaela Binti Achmad Jumadi pada objek tanah Blok Bungur Dua Desa Cibingbin Kecamatan Cibaliung Kabupaten Pandeglang? 

I.3.2. Pembatasan Masalah:

      Masalah dibatasi pada persoalan kedudukan hukum pengikatan perjanjian jual beli yang dilakukan antara Agung Basuni dengan Nurlaela Binti Achmad Jumadi pada objek tanah Blok Bungur Dua Desa Cibingbin Kecamatan Cibaliung Kabupaten Pandeglang yang di dalamnya ada unsur perbuatan melawan hukum serta akibat hukum yang ditimbulkannya.

II. PEMBAHASAN

 2.1 LANDASAN HUKUM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)

       PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB.

Hal Penting Mengenai Perjanjian PPJB

1. Obyek Pengikatan Jual Beli. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) mencakup beberapa obyek yang harus ada. Obyek pengikatan jual-beli ada tiga. Tiga obyek itu meliputi luas tanah beserta gambar lokasi dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan luas tanah beserta perizinannya. Soal penguraian obyek tanah harus dijelaskan secara detail jangan sampai ada data dan informasi yang kurang.
2. Kewajiban dan Jaminan Penjual. Bagi penjual yang hendak menawarkan tanah yang dijual pada pembeli maka wajib tanah kavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli. Dalam pembuatan PPJB, pihak penjual bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa tanah  yang ditawarkan sedang tidak berada dalam jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Apabila ada pernyataan yang tidak benar dari penjual, calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya.
3. Kewajiban bagi Pembeli. Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan tanah atau kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan. Calon pembeli juga bisa kehilangan uang mukanya apabila pembelian secara sepihak.
4. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Sesuai Keputusan Pemerintah PPJB diatur berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah. Perjanjian ini merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli tanah.  Secara garis besar PPJB berisikan 10 faktor penting, yaitu:

- Pihak yang melakukan kesepakatan;
- Kewajiban bagi penjual;
- Uraian obyek pengikatan jual beli;
- Jaminan penjual;
- Waktu serah terima bangunan;
- Pemeliharaan bangunan;
- Penggunaan bangunan;
- Pengalihan hak;
- Pembatalan pengikatan;
- Penyelesaian Perselisihan.

       Dalam membuktikan suatu perkara perdata, yang dicari adalah kebenaran formil, yaitu kebenaran yang didasarkan sebatas pada bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak yang berperkara. Oleh karena itu, umumnya suatu bukti tertulis berupa surat atau dokumen memang sengaja dibuat oleh para pihak untuk kepentingan pembuktian nanti, apabila sampai ada sengketa.        
    Dalam pembuktian suatu perkara perdata, Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) atau Pasal 164 Reglemen Indonesia yang Diperbaharui (RIB/HIR) telah mengatur jenis alat-alat bukti dalam hukum acara perdata, yaitu:

           - Bukti Surat:
           - Bukti Saksi;
           - Persangkaan;
           - Pengakuan;
           - Sumpah.
     Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat dihadapan notaris merupakan akta otentik (vide: Pasal 1868 KUH Perdata). Dalam kaitannya dengan akta otentik tersebut, Pasal 1870 KUH Perdata telah memberikan penegasan bahwa akta yang dibuat dihadapan notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Adapun, kutipannya sebagai berikut, Pasal 1870 KUH Perdata (Terjemahan R. Subekti). “Suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.”

     Sebagai informasi, PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biasanya PPJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT. Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli.        
         Hal mana ada pihak yang menggunakan PPJB tersebut sebagai bukti dalam gugatannya setelah 10 (sepuluh) tahun PPJB tersebut dibuat. Hal tersebut bisa saja dilakukan oleh pihak tersebut apabila memang ada hal yang dipersengketakan oleh para pihak dalam suatu perjanjian atau dengan pihak-pihak lain yang mendapat hak dari PPJB tersebut.        
        Dengan demikian, apabila ada pihak-pihak lain di luar pihak-pihak dalam PPJB, yang digugat dalam perkara tersebut, pihak yang menggugat harus dapat membuktikan adanya hubungan hukum antara penggugat dengan pihak-pihak di luar PPJB tersebut. Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung melalui Putusan MA No. 4 K/Rup/1958 tertanggal 13 Desember 1958, yang memiliki kaidah hukum sebagai berikut: "Untuk dapat menuntut seseorang di depan pengadilan adalah syarat mutlak bahwa harus ada perselisihan hukum antara kedua belah pihak yang berperkara.”      
      Selain itu, mengingat rentang waktu sejak dibuatnya PPJB tersebut sampai dengan perkara tersebut bergulir di pengadilan belumlah melebihi masa daluwarsa yang ditentukan oleh hukum untuk menuntut, yaitu selama 30 (tiga puluh) tahun, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1967 KUH Perdata, yang berbunyi sebagai berikut: “Segala tuntutan hukum, baik yang bersifat perbendaan maupun yang bersifat perorangan, hapus karena daluwarsa dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun, sedangkan siapa yang menunjukkan adanya daluwarsa itu tidak usah mempertunjukkan suatu alas hak, lagipula tak dapatlah dimajukan terhadapnya sesuatu tangkisan yang didasarkan kepada itikadnya yang buruk.”

   III. METODE PENELITIAN

         Penelitian berdasarkan pada metode empiris. Penulis sebagai kuasa hukum keluarga dari Mukamad dan Medi dan sebagai Kuasa Pendamping dari 7 (tujuh) orang warga masyarakat Desa Cibingbin pemilik sah atas objek tanah di Blok Bungur Dua-Cibingbin sejak tahun 2014 telah terlibat langsung dalam sengketa pertanahan antara Nurlaela Binti Achmad Jumadi dengan warga masyarakat Desa Cibingbin.

IV. HASIL DAN PEMBAHASAN MASALAH

4.1.  Kedudukan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dilakukan antara  Agung Basuni dengan Nurlaela Binti Achmad Jumadi pada objek tanah Blok Bungur  ua Desa Cibingbin Kecamatan Cibaliung Kabupaten Pandeglang jika ada unsur perbuatan melawan hukum

     Pengikatan dalam bidang hukum kekayaan selalu timbul karena perbuatan orang, baik itu perbuatan menurut hukum atau perbuatan melawan hukum. Suatu perbuatan dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum apabila perbuatan tersebut telah melanggar hak orang lain atau bertentangan dengan kewajiban hukumnya sendiri yang diberikan oleh Undang-Undang. Dengan kata lain melawan hukum sama dengan melanggar Undang-Undang (onwetmetig). 
         Berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata; “Setiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.” Apabila suatu perbuatan tidak memenuhi unsur-unsur sebagaimana yang ditentukan pada pasal tersebut maka perbuatan tersebut tidak dapat dikategorikan sebagai perbuatan yang melawan hukum. Kemudian, pelanggaran atas hak orang lain di antara salah satu bentuknya adalah menjual-belikan barang hak milik orang lain, berkenaan dengan ini diterangkan dalam Pasal 1471 KUHPerdata; “Bahwa jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.” 
         Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia No.663. K7/Sip/71, tanggal 6 Agustus 1973 memutuskan bahwa; “Meskipun perjanjian jual beli tanah sengketa dilaksanakan menurut prosedur perundang-undangan Agraria (Pertanahan), jual beli tersebut harus dinyatakan batal (nietig), karena didahului oleh hal-hal yang tidak wajar atau dengan itikad yang tidak jujur.” Agung Basuni telah tidak jujur kepada pihak kedua (Nurlaela Binti Achmad Jumadi) bahwa dia sebenarnya tidak pernah melakukan proses jual beli dengan benar kepada para pemilik objek tanah di Blok Bungur Dua, Cibingbin.

4.2  Akibat Hukum dari Batalnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli Objek Tanah Blok Bungur            Dua Desa Cibingbin Kecamatan Cibaliung Kabupaten Pandeglang

      Berdasarkan pendapat R Subekti, pengikatan perjanjian jual beli adalah perjanjian antara pihak penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli itu dikarenakan adanya causa-causa yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut, antara lain adalah sertifikat hak atas tanah belum terdaftar atas nama penjual dan masih dalam proses balik nama dan belum terjadinya pelunasan harga objek jual beli atau sertifikat masih diroya. 

       Berkaitan dengan ini selama sertifikat hak atas tanah masih dalam proses pemecahan, maka jual beli juga belum dapat dilaksanakan. Selama persyarata-persyaratan tersebut belum dipenuhi maka pembuatan dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) hak atas tanah belum bisa dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Suatu peristiwa hukum termasuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli tidak lepas dari timbulnya pelanggaran yang ditimbulkan oleh salah satu atau kedua belah pihak. 
      Salah satu bentuk pelanggaran adalah perbuatan melawan hukum. Akibat dari adanya perbuatan melawan hukum yaitu timbulnya kerugian dari pihak yang dirugikan. Kerugian itu harus diganti oleh pihak-pihak yang dibebankan oleh hukum untuk ganti kerugian tersebut. Bentuk ganti rugi karena perbuatan melawan hukum yang dikenal oleh hukum ada 3 yaitu: 1. Ganti rugi nominal; 2. Ganti rugi kompensasi; dan 3. Ganti rugi hukuman.

4.3  Fakta Empiris

     Berdasarkan pada fakta empiris, bahwa ada tiga pihak yang terkait langsung dengan permasalahan (pengakuan) hak kepemilikan atas objek tanah Blok Bungur Dua Desa Cibingbin Kecamatan Cibaliung Kabupaten Pandeglang, yaitu: Pihak kesatu (P1) adalah warga masyarakat sebagai pemilik atas tanah yang sah secara hukum dengan dasar kepemilikannya sertifikat hak milik. Pihak kedua (P2) adalah Agung Basuni yang mengaku punya hak atas tanah tersebut dengan cara memperoleh hak kepemilikannya dengan jalan (mengaku) jual beli dengan para warga masyarakat sebagai pemilik hak yang sah atas tanah. Pihak ketiga (P3) adalah Nurlaela Binti Achmad Jumadi yang mengaku punya hak atas tanah seluas kurang lebih 93 hekto are di Blok Bungur Dua-Cibingbin dengan cara perolehan haknya (mengaku) telah membeli dari P2. Kemudian P2 dengan P3 telah melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli terhadap objek tanah Blok Bungur Dua-Cibingbin padahal secara kedudukan hukumnya objek tanah tersebut adalah milik P1 berdasarkan pada alat bukti otentik berupa Buku Tanah atau Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pemiliknya masing-masing adalah warga masyarakat Desa Cibingbin. 
       Berdasarkan pada UU No. 5 Tahun 1960 Pasal 20 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), disebutkan; “Bahwa hak milik adalah hak turun temurun terkuat dan terpenuh, yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan memperhatikan Pasal 6; setiap hak atas tanah memiliki fungsi sosial.” 
      Keterangan pejabat berwenang dari intansi Kantor Pertanahan/Badan Pertanahan Nasional (BPN), Bapak Nasrulloh menjelaskan, bahwa sertifikat hak milik atas nama para warga masyarakat Desa Cibingbin yang diterbitkan melalui program oprasi nasional Agraria (PRONA) tahun 1985 ada dan terdaftar dalam register di intansi BPN dengan status kepemilikannya masih atas nama hak milik warga masyarakat, belum ada perubahan apapun serta kepemilikannya yang tidak pernah dilaporkan adanya masalah semacam persengketaan dan pihak BPN tidak pernah tahu adanya pengakuan hak milik atas tanah objek Blok Bungur Dua-Cibingbin oleh pihak lain, yang diakui BPN adalah berdasarkan hak kepemilikan yang tercatat pada Buku Tanah atau Sertifikat Hak Milik.        
     Menurut Bapak Niko, S.H. M.Kn. (Notaris di Kabupaten Pandeglang) menerangkan, bakwa Kantor Notaris Niko telah menerima titipan sertifkat dari Nurlaela Binti Achmad Jumadi (P3), sebanyak 56 Buku Tanah/SHM atas nama pemiliknya warga masyarakat Desa Cibingbin dititipkan sehubungan P2 dengan P3 telah melakukan perjanjian pengikatan jual beli. Notaris juga menerangakan bahwa pihaknya telah memembuat akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan akta kuasa menjual atas objek tanah Blok Bungur Dua-Cibingbin serta belum pada proses penggarapan akta jual beli karena belum terpenuhinya unsur-unsur persyaratannya, diantaranya SHM masih atas nama pemiliknya warga Masyarakat Desa Cibingbin. Demikian diterangkan Bapak Nasrulloh dan Notaris Niko pada bulan Februari 2015 yang disampaikannya dalam acara audensi membahas potensi konflik pertanahan Desa Cibingbin, di ruang sidang Komisi I Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) Kabupaten Pandeglang.         
        Kemudian keterangan Mukamad (P1) pemilik sah atas tanah objek SHM nomor 20 Blok Bungur Dua-Cibingbin, menerangkan bahwa dirinya belum pernah menjual belikan tanah miliknya tapi ada Akta jual beli antara Mukamad dengan Trisno Hadi Subroto yang tertera identitasnya sebagai warga Desa Cibingbin tapi Mukamad mengaku tidak kenal pada Trisno Hadi Subroto. Puluhan Warga masyarakat Desa Cibingbin yang sempat diwawancarai mengenai hal jual beli tanah miliknya berdasarkan pada bukti adanya akta jual beli, mereka membantah kebenaran fakta tersebut dan minta dihadirkan para pihak pembelinya untuk dikonprontir, tapi sayangnya pertemuan antara pihak yang mengaku telah membeli dengan para pemilik tanah tidak pernah terjadi. Padahal seharusnya pihak P3 bertanggungjawab untuk menghadirkan P2 untuk kepentingan pembuktian atas kebenaran haknya.          Dengan demikian, berkenaan dengan dasar pengakuan kepemilikan hak atas tanah objek Blok Bungur Dua-Cibingbin oleh P1, P2 dan P3 secara pembuktian fakta hukumnya, maka yang memiliki alas hak yang sah adalah warga masyarakat Desa Cibingbin (P1) dengan alat bukti hukum sertifikat hak milik (SHM) yang keabsahan legalitasnya tidak diragukan serta memiliki kekuatan hukum yang mengikat.

V. KESIMPULAN  

5.1  Perjanjian Pengikatan Jual Beli objek tanah Blok Bungur Dua-Cibingbin yang dilakukan antara Agung Basuni dengan Nurlaela Binti Achmad Jumadi adalah batal demi hukum, tidak sah serta tidak memiliki kekuatan hukum yang mengikat karena adanya unsur perbuatan melawan hukum (melanggar hak orang lain) oleh Agung Basuni berupa jual beli objek tanah yang sebenarnya hak milik orang lain, yaitu tanah hak milik warga masyarakat Desa Cibingbin. 

5. 2. Akibat hukum dari batalnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan antara Agung Basuni dengan Nurlaela Binti Achmad Jumadi mengharuskan adanya penggantian kerugian materiil dan immatriil oleh pihak yang merugikan (P2/penjual) kepada pihak yang telah dirugikan (P3/pembeli).

DAFTAR PUSTAKA

Harsono, Boedi.  2000. Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah. Hukum Agraria Indonesia. Ed. Rev. Cet. 14. Jakarta: Djambatan. 

J, Ni Made Utami.  I Nyoman D, A.A. Sri Indrawati, 2015. Keperdataan. Makalah. Bali: Universitas Udayana.

Muljadi, Kartini.  dan Gunawan Widjaja. 2004. Jual Beli. Cet. 2. Ed.1. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.   

Subekti, R. 1987. Hukum Perjanjian. Bandung:  Bina Cipta.                     

Subekti, R. dan R. Tjitro Subidio. 2008. KUHPerdata (terjemahan). Burgelijke Wetboek:  PT. Pradnya.

https://www.cermati.com/artikel/pahami-arti-ppjb-pjb-dan-ajb-agar-anda-terhindar-dari-penipuan tanggal akses 19 April 2016